不動産売却を検討する際に役に立つ情報をまとめました。
- 不動産を高く売るコツ
- マンション売却の場合は管理状況に注意
- 売却物件は綺麗にしておく
- 契約について：媒介契約
- 売買契約時に必要なもの
- 不動産の査定方法
- 売却ではなく買取りもある
- 買取り保証制度
- 不動産売却をし易い時期
- 不動産売却の際の税金について
不動産を高く売るコツ
不動産売却をする際に選ぶ業者は大きく分けて下記の2種類です。
1.大手の不動産会社
2.それぞれの地域にある小さな不動産会社
大手の不動産会社であれば、データベースが豊富であったり、サポート体制やネットワークが充実していたりとよい点も多いので、比較的良い結果が出るケースが多いです。逆に小さな不動産会社は地域に密着しているというメリットがあります。それが不動産売却は、色々な業者に問い合わせて査定額を出してもらうのがベストと言われる理由です。お客様ご自身も自然と不動産の相場がわかってきます。ただし、気をつけなければならない点は、高額の査定額＝不動産売却のベスト不動産仲介業者ではない、ということです。
事前に複数の業者に査定額を算出してもらい、相場価格を知っておく事は非常に重要な事です。不動産売却の高額査定額が出ても必ずその査定額で売却できなければ意味がありませんので、不動産売却の査定の業者を選ぶ際は、その不動産会社の販売実績や、対応なども加味すると、やりとりも気持ちよくできるでしょう。
また、不動産売却の査定の前に、不動産の登記簿謄本、不動産購入時のパフレット、不動産管理規約などを用意しておくと査定がスムーズに進みます。また不動産会社が独自に持つ販売データなどを考慮して査定額を出す場合もありますので、そうなると不動産業者によって差が出てきます。場合によっては数千万円の差額が出るようなこともあるようです。
それは極端な例だとしても数百万の差がでるのは珍しくありません。たとえ100万円の差としても、実生活から考えるととても大きな金額です。見積もり査定自体は無料ですので、たくさんの不動産会社に見積もりをしてみましょう。
マンション売却の場合は管理状況に注意
マンション査定においてマンションの管理状況は意外と重要になります。財団法人不動産流通近代化センターが作った、マンション査定の土台となっている「中古マンションの値付け法」では、マンション管理について下記の4点がポイントとなっています。
1. 管理員の勤務形態
2. 管理組合の活動状況
3. 保守・清掃の程度
4. 大規模修繕の対応
「管理員の勤務形態」とは週にどの程度管理員が勤務しているかがポイントとなります。「管理組合の活動状況」や「保守・清掃の程度」はマンションによって状態は様々で、組合がしっかりしているほど管理状況もよく、ポイントが高くなるようです。「大規模修繕の対応」に関しては、修繕積立金で補うのが通常ですが、マンションによっては積立金制度がない場合もあり、その場合は評価が下がります。
物件は綺麗にしておく
購入希望者が不動産の内装を見学に来ることもありますので、各部屋の清掃をしておきましょう。内装の見た目は、不動産売却を大きく左右する場合があります。モデルルームのようにとまではいきませんが、特に水周りなどはきれいにしておきましょう。不要物は処分しておくと部屋が広くすっきり見えます。
契約について：媒介契約
マンション売却を依頼する業者が決まったら、次は契約です。査定後、売却の意思が固まったら不動産会社に売却を依頼し、売却の媒介契約を締結します。媒介契約とは、お客様がお客様の不動産売却を不動産仲介業者に依頼する契約を結ぶ事で、媒介には次の3種類があります。
〔一般媒介契約〕
・依頼者側
複数の不動産会社に重ねて不動産売却の依頼することができます。自分で見つけた購入者と契約することも可能です。他の業者を明らかにする義務のある明示型と明らかにしない非明示型とがあります。
・不動産仲介業者側
物件を指定流通機構に登録することや、業務処理状況を報告する義務がありません。
〔専任媒介契約〕
・依頼者側
媒介を依頼した不動産会社以外に媒介を重複して依頼できません。自分で見つけた相手方（買主）となら不動産会社を通さず、売買契約を締結することができます。
・不動産仲介業者側
目的物件を指定流通機構に登録の上、業務処理状況を2週間に1回以上依頼者に報告しなければなりません。
〔専属専任媒介契約〕
・依頼者側
媒介を依頼した不動産会社以外に媒介を重複して依頼できません。また、依頼者は、自分で見つけた相手方（買主）と不動産会社を通さずに売買契約を締結できません。
・動産仲介業者側
該当不動産を不動産流通指定機構(レインズ)の登録の上、業務処理状況を1週間に1回以上依頼者に報告しなければなりません。
売買契約時に必要なもの
不動産会社の不動産売却の活動を通じて購入者（買主）が見つかりましたら、代金の支払・物件の引渡等の不動産売買契約を結びます。その際に、必要なものは主に下記の通りです。
・仲介手数料の半金
仲介業者（契約を結んだ不動産会社）に支払います。売却価格の3.15%+63,000円（消費税等別途）が上限額となります。
・印紙代
売買価格によって異なりますが、1万5000円～4万5000円程度です。
・登記済証
・売却後にかかる費用として所得税・住民税
不動産売却により譲渡益が出た場合にかかります。 ただし、控除制度があります。
・実印および印鑑証明書(発行から3ヶ月以内のもの)
マンションの共有者がいる場合は、共有者分も必要
・管理規約・使用細則・総会資料
これらはマンション管理会社から配布されていますので確認しておきましょう。
・住民票
現住所と登記上の住所が異なる場合に必要となります。またマンション共有者がいる場合は、共有者分も必要です。
・リフォーム代
リフォームが必要な場合はリフォーム代が別途かかります。
・建築確認通知書・検査済証
・権利証
所有不動産の内容確認、および所有権の移転登記時に必要となります。実印、および印鑑証明書マンションの共有者がいる場合は、共有者分も必要です。
・ローン返済予定表
住宅ローンなどローンを利用している場合に必要。予定表はローンを借りている金融機関から配布されているはずです。
・固定資産税納税通知書
固定資産税・都市計画税の年税額確認のため必要となります。
・抵当権の抹消費用
ローンの残金、抵当権などが設定がある場合、抹消費用がかかります。
住宅ローンが残っているなど、お売りになる物件に抵当権のある場合は、抵当権抹消をする必要があります。司法書士に依頼する場合は1件抹消に対して15,000円程度です。
不動産の査定方法
不動産売却の査定算出方法に関しては不動産会社によって変わりますが、大きく分けて3つのパターンに分かれます。
〔取引事例比較法〕
取引事例比較法とは、不動産売却の査定する物件と条件の近い物件の取引事例を収集し、それとの比較によって評価する方法です。事例物件との違いを、定められた諸条件をもとに評価し価格差を導きだすと言う方法です。優れている項目については一定の比率だけ査定価格を上げ、劣っているときには価格を下げて適正価格が算出されます。
〔原価法〕
原価法とは、該当物件を現時点でもう一度建築した場合、いくらになるかを算出し築年数によって価値が下がった分を引く事で該当物件の現在の価値を出す方法で、新築のマンションによく用いられます。この方法は、査定を行う業者によってばらつきが出る為、大まかな査定は出来ても詳しい査定を出す事は難しいとされています。なぜなら、築年数による価値の変化がない為、現存の価値がそのまま分かるからです。
〔収益還元法〕
収益還元法とは、賃料を基に価格を評価する方法で賃貸物件によく利用されます。
主に欧米で主流になっている不動産鑑定評価のひとつで、不動産の運用によって得られるであろうと期待される収益（賃料）を基に価格を評価する方法の事を言います。
日本では、1991年と2002年に不動産鑑定評価基準が改正され積極的活用が明示されています。
売却ではなく買取りもある
不動産買取りとは、不動産会社が直接物件を買取ることです。買取りを専門にしている会社は、不動産オークションだけではなく直接買取る事も増えてきています。
買取り保証制度
買取り保証制度とは、中古マンションなど不動産を買い替える時に、販売を仲介した不動産会社が不動産売却をできない際に買い取ることを保証する便利な制度です。マンション販売を委託する側にとっては、最終的に買取してもらえるという安心感があります。
マンションは高価なものですので、マンション査定をしてもらい、実際にマンション販売を開始したとしてもなかなか売れないのが実情です。マンション販売を仲介してもらう際には、仲介期間をあらかじめ設定することが多く、通常3ヶ月～半年程度で仲介期間が終了します。
買取り保証制度を取り入れていれば、その期間に不動産売却ができなくても不動産会社に買い取りしてもらうことができます。販売期間を気にしない場合はいいのですが、引越しや買い替えなどで期限がある場合、買い取り保障制度があると便利です。
ただし、買い取り価格は最初の査定額を下回ることがほとんどです。確実に売却できるというメリットはありますが、希望する価格で買い取ってもらえない可能性があることを忘れてはいけません。買い取りされた物件は、通常は不動産会社によってリフォームされ、再度販売されます。良心的な不動産会社であれば、再販によって生じた利益を還元してくれる場合もあります。
不動産売却をし易い時期
不動産物件が売買されやすい（賃貸もされやすい）時期というのは1月～3月です。
この時期は新築マンションの建設も活発で、新築マンションか中古マンションかで迷う人が多いため、中古マンションの需要も喚起されます。特に、マンションの販売に関しては、お正月の長期休暇などを利用してマンションの見学・内覧会や内装の確認などを行う人も多いので不動産会社もお年玉イベントなど行い1年の内で一番活気がでてくる時期です。
売却しやすいということは希望価格で販売できる可能性も高いです。
この時期を過ぎてしまうと、次は5月のゴールデンウィークになりますが、1月～3月に比べると需要は多くありません。1月～3月の時期に不動産売却をするのがベストと考えると、遅くとも12月までには不動産売却の査定やマンション査定を済ませ仲介業者を決めておきたいところです。
不動産売却の際の税金について
〔税金には気をつけよう！〕
不動産を売却すると税金の申告をしたり登記をしたりと何かと面倒な手続きが伴います。税金に関しては一律の税率でもありませんし、状況によって税金の優遇が使えたり使えなかったりとはっきりしない時も多いようです。どんな特例があるのかを代表的なものを挙げてみました。不動産売却の際は税金の問題が必ず出てきますので、必ず仲介を御願いする不動産会社に相談をしてみましょう。
〔税金は必ず払わなくてはいけない？〕
不動産の売却に伴い利益が出た場合は、税金を支払わなくてはなりませんが、逆に損失が出た場合は、一定の条件のもと税金が戻ってくることもあります。 不動産の売却と並行して、新しい物件の購入を検討される場合も多いと思います。税金の負担を考慮していないと、資金繰りに無理が出てしまい、お目当ての物件の購入がうまく進まなかったという話もあります。 お住まいの物件を売却する場合には様々な税金の優遇策もありますので、優遇策を活用して税負担を軽減しましょう。
〔計算方法は難しい？〕
売却した不動産に利益が出ているかはどんな計算をするのでしょう。
・譲渡収入 －（取得費 + 譲渡費用）＝ 譲渡所得の金額
・譲渡所得の金額 － 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額
この金額に、課税所得金額税率をかけて税金を計算します。売った金額から買った時の不動産の金額（建物は減価償却後）と売る際の費用を引いた金額が税金のかかる金額で、特別控除がある場合は、特別控除額を引いた金額に税金がかかり、売却代金全額が課税対象となる訳ではありません。
〔税率について教えて？〕
不動産の所有期間の長さによって税率が変わってきます。所有期間の長いものは税率が安く、短いものは税率が高くなっています。長期譲渡所得とは売却した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいい、税率は所得税15％と住民税5％の合計20％になっています。短期譲渡所得とは売却した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいい、税率は所得税30％と住民税9％の39％になっています。5年間は住んでから売却した方が、メリットが大きいですね。
〔税理士に相談しよう〕
これらには様々な条件やルールが付いてまわります。用意しなくてはいけない書類なども多々ありますので、まずは仲介を御願いする不動産会社に相談しましょう。専門家である税理士に相談してみるのもおすすめします。
